小区车位不卖只租的处理结果，可能因以下特殊情况发生变化：
1. 开发商与业主签订的购房合同有特殊约定：若合同明确“车位仅出售给购房业主”，则开发商“只租不卖”违反合同约定，业主可要求其按合同出售车位
2. 地方政策对人防车位有特殊规定：例如部分城市要求人防车位租赁期限不得超过3年，若开发商签订10年长期租赁合同，该合同超出部分无效，业主可主张调整租赁期限
3. 小区车位严重不足的“特殊需求”情形：若小区车位配比不足1:
0.5，业主停车需求紧急，即使是产权车位，业主也可依据《物权法》“车位应首先满足业主需要”的原则，要求开发商优先出售而非出租给非业主
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小区车位不卖只租是否合法，需根据车位的产权归属和规划性质具体判断。
1. 若车位是开发商通过出售、附赠方式约定归属的产权车位：开发商有权选择只租不卖，此行为合法，因产权人对自有财产享有处分权
2. 若车位是占用业主共有道路或其他场地的地上车位：车位属全体业主共有，开发商或物业无权单独决定只租不卖，需经业主共同决定，否则不合法
3. 若车位是规划内的人防车位：产权归国家，开发商仅拥有使用权，可出租但不得出售，“只租不卖”合法但需遵守人防工程管理规定
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针对小区车位不卖只租的合法性，《中华人民共和国物权法》（2007年）第七十四条提供了核心法律依据。
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 若开发商通过合法途径取得规划内产权车位的所有权，其选择“出租”而非“出售”属于对产权的合法处分，符合“当事人约定归属方式”的立法精神；若车位是占用业主共有道路的地上车位，因该条同时明确“占用业主共有道路或其他场地的车位属业主共有”，开发商无权单独决定只租不卖，需经业主共同决议，否则违反“共有财产共同处分”的原则。综上，产权车位只租不卖合法，共有车位未经业主同意则不合法。
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小区车位不卖只租可能存在以下法律风险：
1. 共有车位被违规出租的收益侵占风险：例如某小区开发商将占用业主共有道路的10个地上车位对外出租，每年收取租金12万元却未归入业主共有账户，业主因未及时核查收益流向，导致共有财产权益受损
2. 产权车位租赁的长期使用权风险：例如业主与开发商签订5年车位租赁合同，但合同未约定到期优先续租权，到期后开发商将车位租给他人，业主需重新竞争车位，影响日常停车需求

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